Vuokranantaja voi joutua tilanteeseen, jossa vuokranmaksu takkuilee tai vuokra jää kokonaan maksamatta. Tällöin vuokranantajan kannattaa ripeästi puuttua asiaan, ottaa yhteyttä vuokralaiseen ja tarvittaessa käynnistää perintätoimet. Näiden lisäksi tilanteesta riippuen myös sopimuksen irtisanominen, purkaminen ja viime kädessä häätö voivat tulla ajankohtaisiksi.

 

1. VUOKRASAATAVIEN PERINTÄ JA VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN

Maksamaton vuokra, maksumuistutukset ja vapaaehtoinen perintä

Jos vuokranmaksussa huomataan viiveitä, on vuokralaiseen hyvä ottaa heti yhteyttä esimerkiksi puhelimitse tai sähköpostilla. Usein jo tämä riittää, vuokralainen korjaa unohduksensa ja vuokra saapuu vuokranantajan tilille. Mikäli vuokralainen ei korjaa toimintaansa, seuraava askel on lähettää vuokralaiselle asiasta kirjallinen maksumuistutus. Tällaisesta maksumuistutuksesta voidaan periä kohtuulliset kulut, jos kyse on yksityishenkilöiden välisestä velkasuhteesta. Kohtuullisena kuluna voidaan pitää esimerkiksi 10 euroa/muistutus. Ensimmäisen maksullisen muistutuksen voi lähettää aikaisintaan 14 päivän kuluttua laskun eräpäivästä. Toinen muistutus on mahdollista lähettää 14 päivän kuluttua edellisen muistutuksen lähettämisestä. Vuokralaisen kanssa voi olla tarpeen laatia myös maksusuunnitelma ja sopia, että vuokralainen maksaa vuokranantajalle esimerkiksi 100 euroa kuukaudessa siihen asti, kunnes kaikki maksut on asianmukaisesti maksettu. Jos vuokra jää maksamatta, voidaan vaihtoehtoisesti ottaa yhteyttä perintätoimistoon, joka hoitaa perintää vuokranantajan puolesta. Perintätoimiston kanssa solmitaan perinnästä sopimus ja heille ilmoitetaan saatavan tiedot, eli esimerkiksi paljonko vuokraa on maksamatta, sekä tiedot mahdollisesti itse suoritetuista perintätoimista.

Vuokrasopimuksen päättäminen

A) Irtisanominen

Sopimus on aina mahdollista päättää sopimalla siitä yhdessä osapuolten kesken. Maksuhäiriötilanteissa voi kuitenkin olla vaikeaa saada aikaan yhteistä sopimusta vuokrasuhteen päättämisestä. Sen vuoksi sopimus näissä tilanteissa päätetäänkin usein yksipuolisella irtisanomis- tai purkamisilmoituksella. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen tarkoittaa sitä, että vuokrasopimus päättyy tietyn irtisanomisajan kuluttua. Asunnon vuokrasuhteissa vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden ja pitenee kuuteen kuukauteen, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden. On muistettava, että määräaikaista vuokrasopimusta ei pääsääntöisesti voida irtisanoa kesken sopimuskauden. Kun kyseessä on lähinnä myöhästely vuokranmaksussa eikä niinkään kokonaan maksamatta olevat vuokrat, voidaan vuokrasopimus irtisanoa. Vuokranantajalla on aina oltava hyvän vuokratavan mukainen peruste toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Tällaiseksi hyväksyttäväksi perusteeksi käy juuri vuokrien maksaminen toistuvasti myöhässä. Kun vuokranantaja haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen, hänen tulee antaa vuokralaiselle todistettavasti tiedoksi kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa ilmoitetaan irtisanomisperuste ja sopimuksen päättymisajankohta. Todistettavasti tiedoksi antaminen voi tapahtua seuraavilla vaihtoehtoisilla tavoilla:

1. Vuokralainen kuittaa allekirjoituksellaan irtisanomisilmoituksen vastaanotetuksi.

2. Todistaja todistaa, että vuokralainen on vastaanottanut irtisanomisilmoituksen henkilökohtaisesti. Ilmoitus pitää luovuttaa vuokralaiselle henkilökohtaisesti, eikä esimerkiksi ilmoituksen tiputtaminen postiluukusta asuntoon todistajan läsnä ollessa tai kirjattu kirje täytä todisteellisen tiedoksiannon vaatimusta.

3. Ilmoitus lähetetään postitse saantitodistuksella. Tällöin lähettäjä saa todistuksen lähetyksen luovuttamisesta vastaanottajalle. Saantitodistuskirjeeseen kiinnitettävässä lähetyskohtaisessa osoitekortissa rastitetaan Luovutusehto-kohdassa ”Henkilökohtaisesti luovuttaminen”.

4. Haastemies toimittaa irtisanomisilmoituksen vuokralaiselle. Haastemiehen tavoittaa käräjäoikeudesta.

5. Irtisanomisilmoitus toimitetaan sähköpostilla ja vastaanottaja kuittaa sen vastaanotetuksi. Mikäli vuokrasopimuksessa on useampia vuokralaisia, on irtisanomisilmoitus annettava tiedoksi jokaiselle vuokralaiselle erikseen. Poikkeuksena ovat aviopuolisot, joiden yhdessä tai toisen heistä vuokraamaa yhteisenä kotina käytettävää huoneistoa koskeva irtisanomisilmoitus saadaan lain mukaan toimittaa jommallekummalle puolisoista. Poikkeussäännös ei koske avopuolisoita.

B) Purkaminen

Jos vuokrasopimus puretaan, se päättyy välittömästi ilman mitään irtisanomisaikaa. Purkukynnyksen ylittymiseen vaaditaan olennaisempi sopimusrikkomus kuin sopimuksen irtisanomiseen. Purkuperusteet on lueteltu tyhjentävästi laissa ja yksi näistä on vuokranmaksun laiminlyönti. Vuokrien on oikeuskäytännön perusteella oltava noin kahdelta kuukaudelta kokonaan maksamatta. Merkitystä ei ole sillä seikalla, onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva. Pelkkä purkuperusteen täyttyminen ei kuitenkaan automaattisesti päätä vuokrasopimusta, vaan vuokranantajan tulee vedota purkuperusteeseen ja purkaa sopimus kirjallisesti purkuilmoituksella tai vaatimalla sopimuksen purkua haastehakemuksella. Purkuperusteen tulee olla olemassa vuokralaisen vastaanottaessa purkuilmoitusta. Jos vuokralainen siis maksaa erääntyneet vuokrat ennen ilmoituksen vastaanottamista, ei vuokrasuhdetta voi enää purkaa. Vuokrien maksaminen ilmoituksen vastaanottamisen jälkeen ei vaikuta enää purkuprosessin etenemiseen. Lukkojen omakätinen vaihtaminen sekä muiden vastaavanlaisten toimenpiteiden suorittaminen omatoimisesti on lain vastaista.

 

2. TUOMIOISTUINPROSESSI (OIKEUDELLINEN PERINTÄ)

Haastehakemuksen jättäminen

Haastehakemuksia on olemassa kahdenlaisia: suppeita ja laajoja. Vuokrasuhteen purkua, häätöä ja vuokrasaatavia haetaan yleensä suppealla haastehakemuksella olettaen, että asia ei vuokranantajan käsityksen mukaan ole riitainen. Suppeaan haastehakemukseen ei tarvitse laittaa mukaan todisteita tai muita liitteitä. Haastehakemus tehdään joko vuokralaisen kotipaikan tai vakituisen asuinpaikan taikka asunnon sijaintipaikan käräjäoikeuteen. Haastehakemus voidaan tehdä käyttäen apuna joko käräjäoikeuden lomakepohjaa tai Suomen Vuokranantajien jäsenten käytössä olevaa haastehakemusmallia. Tällöin hakemus tulee toimittaa joko henkilökohtaisesti tai postitse käräjäoikeuden kansliaan. Vaihtoehtoisesti hakemuksen voi tehdä oikeuslaitoksen sähköisen asiointipalvelun kautta (asiointi.oikeus.fi). Vuokranantajan kannattaa mahdollisuuksien mukaan hyödyntää sähköistä palvelua, joka on paperista versiota edullisempi. Sähköisessä palvelussa vuokranantaja voi myös seurata asian etenemistä, hakea ratkaisun palvelun kautta sekä siirtää sen lopulta ulosottoon.

Prosessin eteneminen tuomioistuimessa

Asia tulee vireille, kun vuokranantajan toimittama haastehakemus saapuu käräjäoikeuden kansliaan. Haastehakemuksen jättämisen jälkeen haastemies huolehtii haasteen tiedoksiantamisesta vuokralaiselle. Jos haasteessa on vaadittu myös vuokrasopimuksen purkamista, sopimus purkautuu siinä vaiheessa, kun vuokralainen on saanut haasteen tiedoksi. Jos vuokralainen ei reagoi lainkaan sopimuksen purkamiseen eli ei suostu muuttamaan pois asunnosta, tulee vuokranantajan odottaa tuomiota käräjäoikeudelta. Haasteessa vuokralaista kehotetaan vastaamaan vaatimuksiin kirjallisesti määräaikaan mennessä. Vastausaika vaihtelee 14 ja 60 päivän välillä. Jos vuokralainen on passiivinen asiassa, eli joko ei anna vastausta määräajassa tai esimerkiksi vetoaa selkeästi asiaan vaikuttamattomaan perusteeseen, käräjäoikeus ratkaisee asian niin sanotusti kansliassa valmistelua jatkamatta ilman, että osapuolia kuultaisiin oikeudessa. Tätä ratkaisua kutsutaan yksipuoliseksi tuomioksi. Yksipuolisen tuomion saamisen jälkeen vuokranantajan on huolehdittava sen tiedoksiantamisesta vuokralaiselle. Jos vuokralainen ei noudata tuomiota ja maksa velkaansa sekä tyhjennä asuntoa vapaaehtoisesti, voidaan tuomio panna täytäntöön ulosotossa. Yksipuolinen tuomio on heti täytäntöönpantavissa ja se voidaan viedä mahdollisesta muutoksenhausta huolimatta ulosottoviranomaiselle. Käräjäoikeus ei siis täytäntöönpane tuomiota, eikä asia tule ulosotossa vireille automaattisesti, vaan vuokranantajan tulee toimittaa ulosottomiehelle ulosottohakemus ja liittää siihen tuomio. Jos vuokralainen perustellusti vastustaa kannetta, joudutaan asia käsittelemään tuomioistuimessa pidemmän kaavan kautta. Tällöin asia etenee suulliseen valmisteluun. Tässä vaiheessa vuokranantajan kannattaa harkita, tulisiko hänen mahdollisesti turvautua asiamiehen apuun. Käräjäoikeuden ratkaisuun tyytymätön vuokranantaja tai vuokralainen saa hakea siihen muutosta. Muutosta voi hakea tekemällä valituksen hovioikeuteen. Jollei muutosta haeta määräajan kuluessa, ratkaisusta tulee lainvoimainen ja se voidaan panna täytäntöön ulosottoviranomaisen toimesta.

 

3. TUOMION TÄYTÄNTÖÖNPANO ULOSOTTOVIRANOMAISESSA

Maksamaton velka

Jos vuokralaisella ei ole ulosmittauskelpoista tuloa eikä omaisuutta, ulosottomies toteaa vuokralaisen varattomaksi ja palauttaa ulosottoasian vuokranantajalle niin sanotulla varattomuusesteellä. Vuokranantaja voi lähettää saatavansa myöhemmin uudelleen ulosottoon tai pyytää esteen saatuaan niin sanottua passiivirekisterimerkintää. Passiivirekisterissä olevassa asiassa ulosottoviranomainen ei tee aktiivisia perintätoimia eikä asia ole ulosotossa vireillä rekisteröinnin aikana. Passiivirekisteröinti on voimassa kaksi vuotta estetodistuksen päivämäärästä. Mikäli vuokralaiselle tänä aikana ilmaantuu ulosmitattavaa tuloa tai omaisuutta, kuten veronpalautus tai perintö, ulosmitataan tämä myös passiivirekisterissä olevan saatavan hyväksi. Jos vuokranantaja saa vuokralaiselta maksusuorituksen muutoin kuin ulosoton kautta sinä aikana, kun maksut ovat ulosottoperinnässä, on vuokranantaja velvollinen ilmoittamaan tällaisista maksuista ulosottomiehelle. Yleinen vanhentumisaika on kolme vuotta eräpäivästä. Sen jälkeen, kun velasta on annettu lainvoimaiseksi tullut tuomio tai yksipuolinen tuomio, on vanhentumisaika viisi vuotta tuomion antamisesta. Velan vanhentumisen katkaisemisesta alkaa kulua uusi, entisen pituinen vanhentumisaika. Vanhentuminen voidaan katkaista vapaamuotoisesti ja viranomaistoimin. Pääsääntöisesti asian vireilletulo ulosotossa katkaisee velan vanhentumisen ja uusi entisen pituinen vanhentumisaika alkaa, kun ulosoton vireilläolo päättyy. Täytäntöönpanon määräaikaisuus asettaa kuitenkin ehdottoman rajan sille, kuinka kauan saatavaa voidaan periä ulosotossa ja milloin saatava lopullisesti vanhentuu. Ulosottoperuste (esimerkiksi käräjäoikeuden tuomio tai yksipuolinen tuomio), jossa luonnolliselle henkilölle on asetettu maksuvelvoite, on täytäntöönpanokelpoinen 15 vuoden ajan. Määräaika on 20 vuotta, jos ulosottoperusteessa tarkoitettu velkoja on luonnollinen henkilö. Ulosottoperusteen määräaika lasketaan siitä, kun yksipuolinen tuomio taikka lainvoimaiseksi tullut tuomio tai muu lopullinen ulosottoperuste on annettu.

 

4. HÄÄTÖ

Vuokranantajalla ei ole omankädenoikeutta

Ulosottoperusteen, joka häätöasiassa on usein joko yksipuolinen tuomio tai tuomio, antaa tuomioistuin. Vuokranantaja ei voi panna tuomiota täytäntöön itse, vaan sen täytäntöönpano kuuluu ulosottomiehelle.

Häätöasia vireille – muuttokehotus vuokralaiselle

Asian tultua ulosotossa vireille, antaa ulosottomies vuokralaiselle vireilletuloilmoituksen ja muuttokehotuksen. Muuttokehotuksella vuokralaiselle annetaan vielä yksi mahdollisuus poistua tiloista vapaaehtoisesti ja huolehtia itse omaisuutensa poiskuljettamisesta.

Muuttopäivä ja mahdollinen lykkäys

Muuttopäivää ei saa määrätä ilman painavaa syytä aikaisemmaksi kuin viikko eikä myöhemmäksi kuin kaksi viikkoa muuttokehotuksen tiedoksisaantipäivästä. Vuokralaisen katsotaan saaneen muuttokehotuksen tiedoksi seitsemän päivän kuluttua sen lähettämis- tai asuntoon jättämispäivästä. Ulosottomiehen määräämä muuttopäivä on siten noin 2-3 viikon kuluttua muuttokehotuksen lähettämisestä. Lain mukaan muuttopäivää voidaan lykätä, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle tuntuvaa haittaa. Tuntuvaa haittaa voi syntyä esimerkiksi silloin, kun vuokranantajan pitäisi päästä itse muuttamaan asuntoon tai kun asuntoa hoidetaan huonosti. Ulosottomiehen on arvioitava kokonaistilanne ja otettava vuokranantajan olosuhteiden lisäksi huomioon myös vuokralaisen elämäntilanne, kuten lapset ja terveydelliset seikat. Muuttopäivää voidaan lykätä enintään kahden kuukauden ajan asian vireilletulosta. Pidempi lykkääminen on mahdollista ainoastaan, mikäli sille on erityisen painavia syitä kuten vuokralaisen krooninen sairaus. Hakemuksen peruuntumatta häätöä voidaan lykätä vuokranantajan suostumuksella enintään kuusi kuukautta asian vireilletulosta.

Häädön toimittaminen

Mikäli vuokralainen ei ole muuttopäivään mennessä muuttanut tiloista vapaaehtoisesti ja vienyt omaisuuttaan pois, joutuu ulosottomies poistamaan asunnosta häädettävät ja siellä olevan omaisuuden. Häätö voidaan kohdistaa vuokralaisen lisäksi henkilöihin, joiden oikeus asua asunnossa perustuu vuokralaisen oikeuteen, kuten perheenjäseniin tai alivuokralaisiin. Jos asunnossa on vielä häätöpäivänäkin lapsia, vanhuksia taikka päihdeongelmaisia henkilöitä, ei häätöä voida panna täytäntöön ennen kuin sosiaaliviranomaisille on varattu tilaisuus järjestää heidän asumisensa tai muutoin selvittää sosiaalihuollon palvelujen tarve.

Vuokralaisen omaisuus häädön yhteydessä

Jollei vuokralainen ole häädön alkaessa kuljettanut omaisuuttaan pois, ulosottomies päättää, mikä omaisuus otetaan talteen ja varastoidaan ja mikä hävitetään. Asunnossa oleva muu kuin vähäarvoinen omaisuus otetaan talteen ja usein ulosmitataan. Ulosottomies vastaa omaisuuden poiskuljettamisesta. Ulosottomies voi myös antaa vuokranantajalle tämän pyynnöstä luvan menetellä arvottoman tai vähäarvoisen omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla. Ulosottomies voi poikkeuksellisesti päätyä suorittamaan niin sanotun lukkoseppähäädön. Tällöin omaisuus jätetään paikoilleen asuntoon ja lukkoja vaihtamalla tai uudelleensarjoittamalla estetään vuokralaisen pääsy sinne. Lukkoseppähäädössä ulosottomiehellä on korkeintaan kuukausi aikaa myydä omaisuus paikan päällä tai kuljettaa se pois varastoitavaksi tai hävitettäväksi. Myös vuokralainen voi tuon ajan puitteissa vielä itse toimittaa omaisuutensa pois. Häädön täytäntöönpanomaksuna peritään asunnon osalta 110 euroa (vuosi 2017). Jos kuluja ei saada perittyä vuokralaiselta, voi vuokranantaja viimekädessä joutua maksamaan ne.

 

Huomioi nämä asiat, jos joudut perimään erääntyneitä vuokria:

  • Allekirjoitettu vuokrasopimus on edellytys sille, että erääntynyt vuokra voidaan ottaa perintään.

  • Lähetä aina kirjallinen maksumuistutus heti, jos vuokra erääntyy.

  • Maksumuistutukseen kannattaa aina lisätä teksti, jossa ilmoitetaan, että erääntynyt vuokra tullaan siirtämään perintään, jos maksumuistutusta ei makseta eräpäivään mennessä.

  • Jos vuokranmaksupäivää ei ole sovittu vuokrasopimuksessa, niin vuokra on maksettava kuun toisena päivänä.

  • Vuokranantaja voi halutessaan lisätä maksumuistutukseen noin viiden euron kulun, mutta silloin maksumuistutuksen voi lähettää vasta 14 vuorokautta vuokran erääntymisen jälkeen.

  • Kaikki asunnossa asuvat henkilöt vastaavat vuokrasta huolimatta siitä, kumman nimissä vuokrasopimus on tehty.

  • Vuokralaisen maksuvelvollisuus jatkuu aina irtisanomisajan loppuun huolimatta muuttopäivästä.

  • Jos vuokralainen ei muuta pois asunnosta sopimuksen päättymisen jälkeen, vuokran maksuvelvollisuus jatkuu poismuuttoon asti.

  • Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus ilman varoitusta, jos vuokrat ovat maksamatta 2-3 kk tai kyseessä on toistuva laiminlyönti.

  • Ulosottomies hoitaa aina vuokralaisen konkreettisen häädön.

 

(Lähteet: https://vuokranantajat.fi/wp-content/uploads/2014/11/Perint%C3%A4-ja-h%C3%A4%C3%A4t%C3%B6opas-2017-1.pdf, https://www.pikaperinta.fi/blogi/vuokran-perinta-ohjeet-vuokranantajalle-jos-vuokra-jaa-maksamatta)