Olen nyt puuhaillut jokusen vuoden taloyhtiöiden parissa ja pikkuhiljaa alkaa tuntumaan siltä, että jotain tietoakin on matkan varrella mukaan karttunut.
Koska tietoa on mukava jakaa, tässäpä lyhyt oppimäärä taloyhtiöiden toiminnasta.
Taloyhtiö (eli asunto-osakeyhtiö) omistaa rakennuksen asuntoineen. Tiesitkö muuten, että suomalainen asunto-osakejärjestelmä on uniikki? Vastaavaa ei ole muualla.
Asunto-osakeyhtiöiden toimintaa määrittelee asunto-osakeyhtiölaki.
Miten taloyhtiön toimintaa sitten rahoitetaan? Taloyhtiöllä ei (valitettavasti) ole maagista aarrearkkua, josta rahaa ammennetaan, ainakaan minulle ei ole tullut vielä vastaan. Taloyhtiö kerää siis toimintaansa tarvittavat varat osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla ja käyttökorvauksilla.
Jokainen taloyhtiö on erilainen. Joten jos serkku-Pertin talossa on tehty näin, se ei välttämättä päde taloyhtiöön, jossa itse asut. Myös perittäviä vastikkeita ja käyttökorvauksia ei tule vertailla muihin taloyhtiöihin. Jokainen talo on omanlaisensa ja esimerkiksi kulurakenteeseen vaikuttaa moni asia.
Taloyhtiön toimintaa ohjailee yhtiöjärjestys. Rakennuttaja laatii yhtiöjärjestyksen silloin kun alkaa yhtiötä perustamaan. Yhtiöjärjestystä on kuitenkin usein päivitetty vuosien mittaan, joten välttämättä se pöytälaatikosta, vuodelta 1900 peräisin oleva yhtiöjärjestys ei ole enää voimissaan. Osassa taloyhtiön toiminnoissa noudatetaan kuitenkin voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia, vaikka yhtiöjärjestys sanoisikin toista (esimerkiksi yhtiökokouksen koollekutsuminen). Olisikin suotavaa, että kaikki ”vanhat” yhtiöjärjestykset päivitettäisiin nykylainsäädännön mukaisiksi. Näin vältytään ristiriitatilanteilta. Mahdolliset poikkeavat kunnossapitovastuut pitäisi olla kirjattuna yhtiöjärjestykseen, jotta ne sitovat kaikkia osakkaita.
Osakkeenomistaja (osakas) omistaa asunnon (tai muun tilan) hallintaan oikeuttavat osakkeet, hän ei siis omista asuntoa, hänellä on ainoastaan siihen hallintaoikeus omistukseensa perustuen.
Taloyhtiössä ylintä päätäntävaltaa käyttää yhtiökokous. Osakkaat päättävät yhtiökokouksessa yhtiön asioista, niin isoista kuin pienemmistäkin. Yhtiökokous vahvistaa myös yhtiössä perittävät vastikkeet. Varsinainen yhtiökokous täytyy järjestää vuosittain. Tarvittaessa pidetään ylimääräisiä yhtiökokouksia. Taloyhtiön yhtiöjärjestys voi myös määrätä, että vuodessa on pidettävä kaksi yhtiökokousta (ns. kevät- ja syyskokoukset).
Jokaisella osakkaalla on oikeus (ja tekisi mieleni lisätä, että velvollisuus!) osallistua kokoukseen. Osakas voi myös valtakirjalla valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään kokouksessa. Kaikki taloyhtiötä koskevat merkittävät päätökset (kuten isot remontit) tulee päättää yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksessa ei saa päättää muista asioista, kuin mistä on yhtiökokouskutsussa mainittu ja luonnollisesti niistä, jotka taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan tulee päättää yhtiökokouksessa. Osakkaalla on myös oikeus saada taloyhtiötä koskeva asia yhtiökokouksen käsittelyyn, kun hän ilmoittaa siitä taloyhtiölle tarpeeksi ajoissa ennen kutsujen lähettämistä.
Yhtiökokous valitsee taloyhtiölle hallituksen. Useimmiten hallitus koostuu osakkaista, mutta hallituksen jäseneksi voidaan valita myös vuokralainen tai täysin ulkopuolinen henkilö. Hallitus huolehtii taloyhtiön hallinnon järjestämisestä, joista ehkä tärkein on isännöitsijän valinta. Hallituksella on oikeus päättää tavanomaisista kunnossapitotöistä ja taloyhtiön sopimuksista.
Useimmiten taloyhtiön sujuvasta toiminnasta vastaa isännöinti, yhteistyössä hallituksen kanssa.
Isännöinti on asiantuntijatyötä ja isännöitsijätoimistossa hoidetaan taloyhtiön hallintoa. Isännöitsijä hankkii tietoa ja kilpailuttaa hankkeita. Huolehtii siitä, että hallitus (ja yhtiökokous) voi tehdä hyviä päätöksiä, turvallisin mielin. Isännöinti vastaa siitä, että päätökset toimeenpannaan oikea-aikaisesti, asuminen sujuu, asumiskustannukset ovat ennakoitavissa ja korjaukset tehdään suunnitelmallisesti.
Isännöitsijätoimistossa on töissä useita henkilöitä ja kunkin yhtiön asioista vastaa aina nimetty vastuuisännöitsijä. Vaikka nimetty vastuuisännöitsijä hoitaa pääsääntöisesti hänelle nimettyjen taloyhtiöiden asioita, isännöinti ei ole yksilösuoritus. Meidän toimistollamme taloyhtiön asioita hoidetaan ammattitaitoisella porukalla, yhdessä. Asukkaat voivat siis olla turvallisin mielin, vaikka nimetty isännöitsijä ei olisikaan paikalla; homma kyllä hoituu.
Tiina Männikkö, isännöitsijä ITS IEAT